Document
Жертвы зонинга: объекты, которых могло бы не быть, если б не зонинг

Обычным одесситам понятие «зонинг» ни о чём особо не говорит, но фактически все мы уже столкнулись с ним. Беспощадная застройка Гагаринского плато, строительство на территориях санаториев и в прибрежной зоне, высотки на месте Чайной фабрики и не только – всё это результат принятого зонинга. А решили судьбу миллионного города по сути всего 42 человека.


За утверждение существующего сейчас Зонинга 19 октября 2016 года проголосовали 42 депутата. В теории этот план мог стать шансом на сохранение облика Одессы. Но на практике он дал «законную» возможность чиновникам разрешить застройщику без детальных планов точечно застраивать город в рекордно короткие сроки. Что, собственно, и происходило последние четыре года. Вспомните, в какой момент высотное строительство стало реальностью прибрежной зоны, исторического центра и рекреационных уголков Одессы? Массовая и фактически неконтролируемая застройка Одессы началась сразу после утверждения этого самого Зонинга.

Последние четыре года даже общественники не успевали реагировать на все скандальные стройки, тем более, что ответ чиновников от архитектуры всегда был один и тот же –  условия и ограничения выданы на основании Зонинга. Так застройщики по сути уничтожили Аркадию, Гагаринское плато и Французский бульвар, а теперь активно подбираются к историческому центру Одессы. И, как ни удивительно, архитектурную судьбу легендарного города с миллионным населением решили 42 человека во главе с ныне действующим мэром. Далее вопрос отведения земли и затем выдачи разрешений стал простым – два голосования депутатов за отведение земли (иногда еще одно для смены целевого назначения), и череда решений чиновников. Фактически, после того, как участок отведен – застройки не избежать, все «на основании Зонинга». Эту проблему неоднократно озвучивал Юрий Никитин:

Без сомнения, утвержденный в 2016 году План зонирования территорий Одессы является одним из таких решений, которое можно без преувеличения назвать преступным. Он умышленно был создан таким, чтобы максимально «развязать» руки чиновникам от архитектуры и землеустройства, обслуживающим интересы нечистоплотных застройщиков. «Развязать» руки от соблюдения законов и норм, оставаясь при этом безнаказанными. Фактически, это было предпоследним этапом «оптовой» распродажи городского пространства в ущерб одесситам.

 

В первую очередь это коснулось побережья, рекреационных зон и исторического центра. На сегодняшний день, абсолютно все градостроительные условия и ограничения (первый этап застройки) выданные Департаментом архитектуры и градостроительства в этих местах, выданы «на основании Зонинга». Так в них и пишется. Все скандальные стройки, отнимающие у нас пляжи, парки, тротуары, инфраструктуру, выписываются на его основании.

Так что, если точно знать, за что проголосовали избранники 19 октября 2016 года, появляются серьёзные и обоснованные сомнения насчёт их «искренних переживаний» по поводу уничтожения облика Одессы. Вот, кстати, их имена:

Для конкретики подготовили для вас список объектов, которых могло бы и не быть, если бы не зонинг. Конечно же, это не далеко не всё, но именно эти точки можно смело назвать «жертвами Зонинга». 

Выросший на несколько этажей дом в Успенском переулке

Участок площадью 0,6 гектаров был передан в руки застройщика в 2017 году. Сначала речь шла о том, что в историческом центре высота новостроя будет не выше оговоренных 18,6 метров. Но в ходе строительства планы изменились – теперь здание будет восьмиэтажным, а это минимум 24 метра, да и внешний вид уже не тот, который был согласован изначально. Да, это строительство в центре города напротив Успенского собора стало возможным на основании Зонинга.

Самый высокий дом в Одессе 

Вообще на этом месте изначально должны были построить концертный зал в семь этажей. Но в Одессе где 7, там и 30 этажей. При том, что градостроительные условия и ограничения выданы были под реконструкцию объекта незавершенного строительства, так называемого свайного поля, проданного Одесским облсоветом за очень скромные деньги. И речь шла там о возведении спортивно-оздоровительных помещений. Но никак не о 30-этажном жилом доме. Самый тут главный вопрос – земля. Жилой комплекс начали строить на участке, который принадлежал Дворцу спорта, все расходы по аренде земли оставили арене, участок не разделили, но активно начали возводить комплекс. Позднее оказалось, что у рекреационных квартир нет паркинга. Придумали выход очень простой – отрезать еще один участок у дворца, у его парковки. Тут вот и решили по инвестсоглашению возвести паркинг, поставив крест на расширении арены. Правда, ГАСК отказал застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за все того же несоотвествия целевого назначения земли. Но самый высокий дом в Одессе уже стоит.

Целый квартал жилых 10-этажек под видом курортно-оздоровительного комплекса

На основании Зонинга в рекреационной зоне Одессы на территории бывшего санатория «Украина» планируют построить целый квартал жилых высоток – минимум пять десятиэтажных зданий. Речь идёт о том месте, где Французский бульвар плавно переходит в Гагаринское плато. Это как раз идеальное место для строительства, если учесть, что жителям Гагаринского плато и так уже негде развернуться, а о новой поликлинике, школе или детском саде речи не идёт. Плюс две полосы Французского бульвара явно и сегодня не удовлетворяют потребностям всех владельцев машин. Интересно, на основании Зонинга можно превратить воспетый в песнях и фильмах бульвар в глухую дорогу без деревьев?

Шесть жилых высоток с кодовым названием «рекреационные объекты»

Отличие данных «рекреационных объектов» от обычных высоток, очевидно, лишь в том, что построены они будут на территории Межрейсовой базы моряков. В курортной зоне по закону строить жилые высотки нельзя, но, назвав их «рекреационными объектами» и на основании Зонинга, можно. Так получается, что вместо курортно-оздоровительного комплекса мы получим три 17-этажных и три 24-этажных дома. А год назад на Межрейсовой базе моряков сотнями спиливали молодые и ценные для Одессы деревья – голубые ели, туи, можжевельники, платаны, каштаны и акации. 

 

Самое важное, что в этом случае для удешевления строительства использовали схему с отведением земли КП «Городское капитальное строительство», чей начальник не так давно был уволен распоряжением мэра. Смехотворна и цена, за которую застройщик получил «золотые гектары» – 600 тысяч гривен (данная сумма разбита по 50 тысяч на каждый месяц). В совокупности затраты на застройку участка площадью 4,7 га будут равняться 62 тысяч 639 гривен или  2 500 долларов за сотку.

 

И стоит отметить, что на этой территории, которую «вернула прокуратура» не запланировали ни одного сквера, ни одного нового проезда к перегруженной Аркадии или социального объекта. А ведь в 2018 и 2019 годах, когда массово оформлялись документы, уже были очевидны все проблемы Аркадии.

 

В выданных Управлением архитектуры и градостроительства градусловиях и ограничениях от 2 января 2018 года ничего подобного нет.

 

Ведь по статусу – тут строят не жилые дома, а здания гостиничного типа с подземным паркингом и встроенными помещениями спортивно-оздоровительного центра.

 

Это же назначение фигурирует в реестре ГАСИ, которая и выдала разрешение. 

Гагаринское плато без лишних слов

Сегодня район Гагаринского плато элитным называют только риелторы, занимающиеся новостроями. Значительно чаще эту удивительную раньше часть Одессы называют высотным гетто или каменными джунглями. Добавлять любые высотки сюда стало возможным именно благодаря Зонингу, который тут не ограничил высотность. А недавно вокруг еще одной стройки на Гагаринском плато – ЖК «Атмосфера» – вспыхнул целый скандал. Оказалось, что проезд к нему организован через территорию другого застройщика. После окончания строительства всех высоток к нему вовсе нельзя будет проехать. Сейчас пока еще эта проблема не решена, а сколько таких историй будет в дальнейшем?

Семь домов на месте бывшей Чайной фабрики

Впрочем и без Зонинга с разработкой детальных планов у нас появлялись целые новые районы. Например, на территории квартала, ограниченного улицами Карантинной, Троицкой, Еврейской и Канатной уже строят 7 восьмиэтажных жилых домов. Изначально, правда, выделялась территория для строительства офисного здания, но планы у строительной компании неожиданно изменились. Кстати, ещё в 2017 году жители дома по Еврейской, 1 – дома, в котором жил воспевший Одессу писатель и идеолог сионизма Владимир Жаботинский – обратились с просьбой о защите к президенту Израиля. Потому что местные власти оставили решение всех вопросов застройщику. А в это время соседние с новой стройкой памятники архитектуры тихо разрушаются.

Жилые микрорайоны на Каманина и Литературной

И немного дегтя в "защиту" Зонинга. И без него удавалось оформлять строительные проекты. Правда, это занимало больше времени – необходимо было проходить градсовет и разрабатывать детальные планы территорий (их разработка и утверждение – это еще два решения сессий горсовета). И именно таким образом появились все высотки на улицах Литературной и Каманина. Но все же это были те самые дополнительные фильтры, которые позволяли внести коррективы в проект и давали время общественности отреагировать на проекты. В последние же годы складывалась практика, что о застойке мы узнавали, когда появлялись данные в реестре ГАСИ. К глубочайшему сожалению, не все градусловия и ограничения опубликованы были своевременно на сайте департамента архитектуры. Они появлялись, или не появлялись уже при возведении забора.

22 января на депутатской комиссии по архитектуре был рассмотрен вопрос внесения изменений в Зонинг Одессы. Судя по комментариям некоторых чиновников, пока речь идет не о новом Зонинге, а о некоторых изменениях. В частности, серьезные перемены не коснутся Французского бульвара. Это решение комментирует депутат Ольга Квасницкая на своей странице в facebook.

 

Касимов: «Никаких поправок по Французскому бульвару в текстовую часть Зонинга вносить не надо, потому что ведется работа над Историко-архитектурным опорным планом и его положения будут внесены автоматически».

 

Квасницкая: «Манипуляция!».

 

Касимов: «Никакими другими решениями горсовета, кроме Генплана, Историко-архитектурного опорного плана и Зонинга мы не можем вводить ограничения по высотности»

 

Квасницкая: «Неправда!»

Мы не беремся судить, кто прав в этой дискуссии. Отметим только, что сама правка в решение по разработке изменений в Зонинг Ольги Квасницкой была принята. Вот только поправка согласована во втором варианте, без высотной отметки, а с отсылкой на существующие строительные нормы для жилой застройки. Эти правки на сессии внесла с голоса глава строительной комиссии Светлана Осауленко, и неясно как в итоге это ограничит застройку Французского бульвара. Одно можно сказать, это уже не ограничит те стройки, на которые успели получить градусловия и ограничения.

 

Уже 3 февраля на сессии Горсовета вокруг Зонинга прошли жаркие дискуссии. Депутат Александра Ковальчук предложила создать рабочую группу с представителями общественности, а вот ее коллега по фракции Ольга Квасницкая заметила, что есть координационный совет, где уже собраны такие «умы», архитектурная общественность. Кстати, эта группа работала и в 2015 году над Зонингом.

 

Сам же мэр Геннадий Труханов, наверное, впервые за последние годы прокомментировал Зоннинг:

«С 2005 по 2015 годы наш город жил без Генплана вообще.  На тот момент мы опирались на те нормы, которые были в то время. Новые нормы предполагают такие параметры как граничная высотность, высота строений в метрах, процент озеленения, количество машиномест, плотность населения и так далее. Есть возможности, которые позволят нам влиять. Я не согласен с формулировкой хаотичная застройка, другое дело, что есть превышение этажности в отдельных местах»

Судя по всему сейчас определенные изменения в сфере застройки таки произойдут. Вопрос только насколько долговременные они будут?

 

Есть надежда, что новый Горсовет всё же сможет повлиять на сложившуюся с застройкой в городе ситуацию. Но по большому счёту Одессе нужны радикальные решения прямо сейчас. Иначе Одесса в ближайшие несколько лет превратится в по-настоящему некомфортный город, а одесситы будут проводить массу времени в бесконечных пробках.