Document
Продать все: как Одесский облсовет решил заработать на историческом наследии

Одесский областной совет решил выставить на продажу около 10 тыс. м2 казенной  недвижимости рыночной стоимостью не менее 7 млн долларов. Большинство объектов расположены в памятниках архитектуры.


В ближайший понедельник, 29 марта, в облсовете соберется депутатская комиссия по вопросам управления имуществом. В числе прочего, будет рассмотрен неказистый документ, уместившийся на двух страничках. Он называется «Перечень объектов совместной собственности территориальных общин области, которые подлежат приватизации». В нем всего 11 пунктов, но они впечатляют.
 

Если члены депутатской комиссии рекомендуют этот список, а депутаты дружно за него проголосуют, то все эти здания и помещения будут проданы в частные руки. Так что вопрос — на миллионы долларов. 
 

ЗАСЕКРЕЧЕННЫЕ ПОДРОБНОСТИ

Между тем, перечень подготовлен из рук вон плохо. Например, из пяти зданий полезная площадь указана лишь для одного.

 

Даже эти неполные данные показывают, что приватизировать планируется 4150,3 м2 недвижимости. Полная цифра, по нашей оценке, может достигать 10 000 м2, из которых 80% расположены в самом центре Одессы. Даже при самой заниженной оценке, эти объекты не могут стоить дешевле 5 млн $ (135 млн грн), а их рыночная цена стартует с 7,3 млн $ (200 млн грн).

 

Такие суммы показывают, что решение о приватизации возникло в коридорах и кулуарах власти спонтанно. Еще 24 декабря депутаты приняли бюджет Одесской области на 2021 год. В нем от продажи имущества планировалось заработать «аж» 17 189 800 гривень. И тут — нате вам: самая масштабная распродажа последних 10 лет.

СМОТРЕТЬ В ОБА

Приватизация коммунальной собственности дает богатую почву для различных коррупционных схем или просто скандалов (когда факт преступления не доказан). Можно вспомнить историю комплекса так называемой «Дачи Маразли», когда 800 м2 строений на территории 1,26 га были отданы компании «Крок вперед» в обмен на ремонтные работы, которые якобы обошлись в 8 млн грн. 

 

Позднее «Крок вперед», одним из учредителей которого оказался экс-председатель Одесского облсовета Михаил Шмушкович, продала весь комплекс фирме «Бульвар-1906», но уже за 1,2 млн $. Сейчас этот вопрос изучает НАБУ.

 

Вызывает вопросы и приватизационная деятельность Одесской мэрии. Всего 275 $ составила средняя цена метра в помещениях, включенных горсоветом в список на приватизацию в октябре 2019 года. Конечно, там были и подвалы, и чердаки, которые редко оцениваются дороже 150-300$. И в то же время, два отреставрированных здания на Ланжероновской были проданы всего за 520-540 $/метр, то есть втрое ниже рыночной цены.

 

Эти примеры показывают, что за ценами сделок нужно внимательно следить. Есть достаточно много вариантов использования «казенных» площадей, и если даже окажется, что их лучше продавать, — то уж никак не за бесценок.

 

Теперь пройдемся по объектам. 
 

«УНИОН»

Троицкая, 43

Самым большим по площади является здание на Троицкой, 43. Это знаменитый зал «Унион» — памятник архитектуры 1902 года постройки. Здесь, кстати, долгое время находилось областное управление охраны памятников. Полезная площадь здания составляет 2779 м2.

 

Судя по объектам, выставленным на продажу в базе недвижимости Flatfy, в радиусе 100-150 метров от «Униона» средняя цена метра составляет 1100 $. Правда, следует учесть, что большие метражи общественных зданий обычно торгуются дешевле, чем квартиры. Кроме того, значительные площади в них занимают нефункциональные с точки зрения бизнеса лестничные клетки и коридоры. 

 

Также на собственника могут (и должны) наложить определенные обязательства в плане сохранения памятника. Исходя из этих «но», мы предлагаем ориентироваться на минимальную цену жилья в районе, а она составляет 575 $.
Следовательно, оптимальная цена приватизации «Униона» стартует с 1,6 млн $ или 44 млн грн.
 

Дворец культуры

Маразлиевская, 34-а.

Следующий объект — Дворец культуры студентов на Маразлиевской, 34-а. Он же — Крестьянский поземельный банк, построенный в 1913 году по проекту Юрия Дмитренко. Сегодня в здании арендует помещение «Театр на чайной» и несколько организаций, занимающихся разными видами искусств.

 

Площадь объекта в таблице не указана. По нашей оценке, она составляет около 2,4 тыс. м2. Средняя цена метра на Маразлиевской — 1190 $, а минимальная — 880 $. Следовательно, цена сделки должна быть не ниже 2,1 млн $ или 58 млн грн.

Гостиница «Октябрьская»

Канатная, 31

Еще одной «изюминкой» в списке на приватизацию является гостиница «Октябрьская» на Канатной, 31. Её площадь составляет около 1500 м2. Объект находится в хорошем состоянии и оценивать его по минималке было бы неправильно. Средняя цена недвижимости на Канатной — 930 $/метр. Стало быть, «Октябрьскую» следует продавать не дешевле, чем за 1,4 млн $ или 39 млн грн.
 

Клиника на посёлке Котовского

Последним отдельно стоящим зданием в списке является пятиэтажка (!) на улице Давида Ойстраха, 28 — это район Областной больницы на поселке Котовского. Сегодня здесь находится частная клиника Intosana.

 

Общая площадь составляет около 1800 м2. Какая часть объекта находится в собственности облсовета, нам пока неизвестно. В полном объеме оно стоит не менее 1,08 млн $ или 30 млн грн.

 

Итого пять зданий, которые планирует приватизировать облсовет, по-хорошему должны стоить 171 млн грн. Но и это не все.

Помещения

Итого за счет приватизации помещений можно выручить не менее 1,181 млн долл. или 32,7 млн грн. Вместе со зданиями — более 200 млн грн. 

 

Ниже этой цены начинается «благотворительность» — а с этой точки зрения нам гораздо выгоднее оставить на своем месте «Театр на Чайной» и пристроить несколько волонтерских организаций.

 

Наконец, даже возможность выручить хорошие деньги от приватизации, не должна быть самоцелью. Все зависит от того, на какие социальные задачи мы планируем эти деньги направить. Будут ли эти траты инвестициями, результаты которых смогут почувствовать тысячи жителей региона.

 

Учитывая, что все предложенные к продаже объекты расположены в Одессе, было бы справедливо потратить их с пользой и для области, и для города. Можно, например, построить несколько детских садиков или большую школу на «Радужном», отреставрировать проблемные памятники архитектуры или закупить оборудование для Областной больницы.

 

Как оно будет — посмотрим. Теперь мы хотя бы знаем, что и почем нам должны.