Document
Стоит ли ждать новый ЖК и почём будет квадратный метр: Одесскую тюрьму готовят к продаже

Когда в Одессе «появляется» свободный участок земли, все уже догадываются, что на этом месте в скором времени появится новая высотка, а может и не одна. И хотя строительство ЖК на месте Одесской тюрьмы, которую готовят к продаже, кажется несколько странным, местные эксперты по недвижимости уже делают предположения о том, какая цена за квадратный метр будет рентабельной. 


Сегодняшняя Одесская колония №51 – место вполне историческое. Арку главных ворот создал Александр Бернардацци, а сам Тюремный замок был выстроен в 1894 году архитекторами Антонием Томишко и Львом Влодеком, и является памятником архитектуры. На Пятом международном тюремном конгрессе в Париже Одесская тюрьма была отмечена как одна из самых современных на то время – с внутрикамерными туалетами, водяным отоплением и принудительной вентиляцией. В этой тюрьме отбывали наказание Лев Троцкий, Григорий Котовский, Мишка-Япончик и даже сионист и писатель Владимир Жаботинский.  

Но в последнее время Одесская колония No51 не раз гремела на всю Украину – и всё по не очень хорошим поводам. Здесь убивали людей, одни осужденные сбегали, а другие организовывали бунты. Так, в конце мая 2019 в колонии начались массовые беспорядки. Изначально, приговоренные ранили работника, который отвечал за свидания. В наказание были отменены встречи с родственниками и совместные приемы пищи. Начался бунт. Руководство решило припугнуть восставших, обещая так называемые «учения спецназовцев». Чтобы это предотвратить, при первой возможности, осужденные закидали административное здание коктейлями Молотова. Затем пожары начались и в других строениях. 

В результате почти полтысячи осужденных распределили по всем тюрьмам Украины, а Одесскую колонию законсервировали. Сейчас тут все поросло полутораметровой травой, а дикий виноград свисает гроздьями над турниками. До недавнего времени «спортплощадка» была единственным развлечением для осужденных. По комнатам хаотично разбросаны металлические кровати. Пустуют и рабочие станки в цехах. Кстати, совсем недавно здесь официально производили запчасти для сельхозмашин, шили тапочки и перерабатывали пластмассу. А неофициально – изготавливали партийную продукцию. Ту самую, которую мы получали перед выборами от местных кандидатов.

О прошлогоднем бунте напоминает выгоревшая площадка на втором этаже админкорпуса, черные от дыма стены некоторых кабинетов и тот самый сгоревший пожарный автомобиль. Теперь открыты почти все двери, кроме основной. Территорию колонии продолжают охранять.

«Большая распродажа тюрем»

Из-за убыточности колонию продадут в рамках программы «Большая распродажа тюрем». Что построят инвесторы, пока точно неизвестно. Мы пообщались с риелторами и архитекторами, чтобы понять плюсы и минусы территории. А также найти компромисс для будущих инвесторов, покупателей и арендаторов.

 

Итак, в первую очередь, освобождается приличная территория площадью почти шесть гектаров. Здесь же отличная транспортная развязка – две скоростные дороги.  До пляжа и центра города добраться на автомобиле можно всего за 20 минут.  А вот основной минус в том, что именно окружает территорию тюрьмы. Через дорогу находится старейшее Второе христианское кладбище. Там покоится много известных одесситов. Если летом его еще хоть как-то можно считать «парковой» зоной, то зимой все деревья оголяются и открывается далеко не самый привлекательный вид. Слева от колонии находится действующее СИЗО. Его со временем также намерены перенести, но Тюремный замок – памятник архитектуры – в любом случае останется. Если конечно, не пострадает во время застройки лакомого кусочка. Справа от тюрьмы, впритык, расположена воинская часть. А за ней – Артиллерийский парк. Это место также является бывшим кладбищем, где после погрома 1905 года хоронили погибших евреев. Спустя десятилетия возле него расстреляли членов иностранной коллегии, которые вели пропаганду. Участок позади спокойнее – там территория старых складов и много елок, а рядом находится Ипподром.

Эксперт в сфере недвижимости Анна Булавка уверяет, наличие кладбища возле жилого фонда значительно влияет на ценник. Чтобы выйти из ситуации, советует разместить дома максимально подальше от дороги. А первую линию, которая находится в шаговой доступности к захоронениям, оставить под малоэтажные офисные здания или торговый павильон. Таким образом застроенный район станет многофункциональным, а ежедневные виды из окон не будут столь пугающие. И это значительно отразится на комфорте жильцов. Тем не менее, по опыту риелторов, 90% потенциальных покупателей, имея альтернативу, откажутся от жилья по соседству с кладбищем. И это не говоря уже о действующем СИЗО. Единственное на чем можно сыграть – низкая стоимость.  Например, цена за квадратный метр 24-этажной свечки должна быть около 650 долларов. При условии меньшей этажности, наличии зеленых зон, магазинов и паркинга – от 850 долларов.

С идеей многофункциональности согласна и председатель союза дизайна Одессы Жанна Киселева. Она ярый поклонник развития жилых и офисных районов вне исторического центра. Однако, и за его пределами вид новостроек должен быть максимально гармоничным, считает архитектор. Как альтернативу, предлагает заполнить пространство научными и творческими площадками. Тогда ни один из окружающих факторов не повлияет на восприятие пространства. Но, говоря откровенно, инвесторы не готовы вкладывать в столь неприбыльное дело, увы.

Коротко о реформе

 

«Большая распродажа тюрем» – часть реформы пенитенциарной системы. С ее помощью Минюст постепенно планирует обновить все следственные изоляторы и исправительные учреждения. Причина в том, что законсервированные или же недостаточно заполненные тюрьмы – убыточны для государства, а условия в СИЗО не отвечают международным нормам содержания под стражей.

 

Так, Одесская колония, рассчитанная на 3 000 человек, была заполнена лишь на шестую часть. Дорого обходится и содержание памятников архитектуры – в нашем случае Тюремного замка. Каждое решение, связанное с ремонтом должно быть согласовано и обходится значительно дороже. Таким образом «элитную» землю в пределах областных центров планируют продавать за стоимость, которая окупит новое строение на окраине, и дополнительно наполнит государственный бюджет. Торги будут проходить на открытых аукционах через систему «Prozorro».
 

Этапы продажи пенитенциарных учреждений:

 

- избавление от законсервированных тюрем;

 

- оптимизация существующих тюрем – перераспределение осужденных по другим колониям, консервация и дальнейшая распродажа до 10 функционирующих тюрем;

 

- отбор городов, в которых СИЗО вынесут за пределы города или в промзоны;

 

- проектирование и построение современных СИЗО;

 

- продажа старых СИЗО и переезд в новые;

 

- полный переход на использование построенных СИЗО;

 

- строительство или реконструкция учреждений выполнения наказаний (колоний, исправительных центров)

 

Первым на аукцион выставят Ирпенский исправительный центр (Киевская область). И лишь после успешной сделки на «Prozorro» появится Одесская колония. Пока эксперты проводят оценку самого участка. Начать торги планируют в ноябре 2020 года.