Document
«Черные дыры» одесского градостроения

Если задаться целью проиллюстрировать лозунг «Одесса, которую мы теряем», то одним из самых наглядных примеров стала бы градостроительная ситуация в «жемчужине у моря». За последние пару десятков лет, в период коммерческого строительства жилья в Одессе, было возведено несколько сотен многоквартирных жилых домов. Появление многих из них сопровождалось протестами со стороны гражданских активистов и обычных жителей. Даже беглый анализ проектов многоэтажных строений, а главное, результатов, которые можно было оценить уже после того, как дома сдавались в эксплуатацию, приводит к неутешительным выводам. Десятки отдельно стоящих зданий и целые жилые комплексы возведены с вопиющими нарушениями законодательных норм, здравого смысла и эстетических чувств. В результате чего архитектуре и инфраструктуре Одессы нанесен значительный урон, от которого город едва ли сумеет оправиться в ближайшие годы


Потеря архитектурного ареала

 

В границах Одессы существуют два ареала – «Центральный исторический» и «Французский бульвар». На их территории находятся многочисленные памятники архитектуры. Строительство в этих зонах должно соответствовать первоначальной логике застройки, которая сформировалась в предыдущие века. «Центральный» ареал ограничивается улицами Старопортофранковская и Пантелеймоновская, с одной стороны, а также морским портом и приморской зеленой зоной – с другой. Первый план застройки нынешнего центра Одессы формировался еще в конце XVIII века. Его разработчиком был голландский военный инженер Франц Де Воллан. Ареал «Французский бульвар» включает в себя полоску вокруг самого бульвара длинной приблизительно 3,5 километра и шириной около 200 метров.

 

 

Наталья Петропавловская, активист

На данный момент можно совершенно спокойно говорить, что «Французский бульвар», как одесский исторический ареал перестал существовать. Идея состояла в том, что на его территории находятся только малоэтажная и усадебная застройка. Все эти многоквартирные дома в 10-12 этажей сводят на нет саму идею особой территории внутри Одессы. Могу только с сожалением констатировать, что если подобное отношение к данной улице сохранится, то Французский со временем превратится в обычную городскую магистраль с «высотками» вдоль нее. А воспоминания об особой атмосфере останутся уделом краеведов и ценителей черно-белых фотографий прежней Одессы

Николай Чепелев, архитектор

Французский бульвар и Аркадийское плато, которые должны были составить приморскую зону отдыха для одесситов и туристов, на данный момент полностью теряют эту функцию. Кроме того, десятки «элитных» многоэтажек значительно ухудшают условия для жителей прилегающих улиц. Увеличение нагрузки на сети жизнеобеспечения (вода, электричество, газ), огромное число автомобилей, которые заполняют автодороги и парковочные места, приводят к тому, что прежнюю инфраструктуру эксплуатирует теперь гораздо большее количество человек.

 

Можно достаточно уверенно говорить, что в случае, если планы строительных компаний на одесское побережье будут реализовываться с такой же скоростью, как это было в последние годы, то одесситы могут лишиться и многих других зон отдыха.

 

Строительство жилых домов непосредственно у моря также запрещено законодательно. Но застройщики, после достижения определенных договоренностей с чиновниками и получения соответствующих разрешений, действуют по следующей схеме: получается разрешение на строительство гостиницы у самого моря, после чего квартиры продаются, как так называемые «апартаменты». Вроде бы покупатель приобретает небольшую часть гостиницы и далее распоряжается ею по собственному разумению. На самом деле, если взглянуть на проектную документацию, то хорошо видно, что речь идет об обычном жилом доме.

 

 

Ярослав Берендаков, журналист-расследователь

Пожалуй, самым вопиющим случаем варварского отношения к законодательству и природе можно было бы считать «высотку Рондина». Если бы не дополнительные сооружения, 24-х этажный гостиничный комплекс попросту омывался бы морской волной. Есть какая-то злая ирония в том, что с этим проектом постоянно происходят какие-то сложности. То у фирмы «Хай-Райз Констракшнз» (владелец которой, бывший депутат горсовета Владимир Рондин, прим. редакции) происходит остановка строительства из-за отсутствия нужных разрешительных документов, то из-за отсутствия средств. Высотка, вполне вероятно, после сдачи в эксплуатацию станет не гостиницей, а обычным многоквартирным домом. Но уже сейчас строительство у бывшего санатория «Россия» (фактический адрес – Французский бульвар 60/1) является позорным свидетельством вопиющего пренебрежения законодательством и интересами горожан со стороны бизнеса и властей.

 

 

Застройка Одессы в 19-х и 20-х столетиях велась по единому градостроительному плану. Увы, в настоящий момент город развивается по логике так называемых «точечных инвестиционных проектов». Проще говоря, участников возведения жилых домов интересует только прибыльность объекта. Правовое несоответствие и перегрузка действующей городской инфраструктуры, в подавляющем большинстве случаев, не принимается застройщиками во внимание.

 

 

 

В Центре внимания

 

«Центральный исторический ареал» также не предназначен для высотного строительства. Тем не менее на его территории уже существуют дома до 17-ти этажей высотой.

Светлана Попова, юрист

Застройка в пределах исторических ареалов регламентируется на уровне национального законодательства. Например, с учетом ширины одесских улиц, дома в «Центральном» не должны превышать 18,6 метра по высоте и 21,3 метра по углам кварталов. Даже при простейшем подсчете больше семи этажей никак не получается. Однако застройщики, при содействии чиновников городского или министерского уровня, готовят проектную документацию, в которой обосновываются дополнительные этажи. Якобы в каждом отдельном случае существует уникальный архитектурный рисунок конкретной улицы или квартала, которым не повредят дополнительные 8-10 этажей.

 

 

Инвестиции в строительство, естественно, тем выгоднее, чем больше недвижимости можно возвести на так называемом «пятне застройки». Затраты на фундамент 5-ти, 15-ти или 25-ти этажного здания отличаются несущественно. А каждый дополнительный этаж – прибыль застройщика.

 

 

 

 

Михаил Мейзерский, активист

По моим данным, для того чтобы начать строительство, застройщик должен рассчитывать на то, что придется потратить на взятки чиновникам не менее двух миллионов долларов. При такой затратной части, естественно, построить 4-5-этажное здание уже не кажется целесообразным. Ведь еще придется потратить деньги и на само строительство. Кроме того, в «Центральном ареале» настолько высокая плотность застройки, что для возведения нового здания, практически всегда, приходится приобретать и сносить существующий дом. В итоге на месте 3-4 этажей появляются монстры, уходящие ввысь. Кроме того, появление нового дома создает массу трудностей тем, кто живет по соседству. И грохот при вбивании свай в основание дома – это только самая малая из них. Подготовка фундамента нередко приводит к тому, что проседают соседние здания. После того, как жильцы начинают заселяться в высотки – многократно увеличиваться нагрузка на все коммунальные сети. Наиболее вопиющий случай был при возведении жилого комплекса «Капитан» (Базарная,5). В соседние с ним дома попросту перестала поступать вода. В результате длительного конфликта для проекта придумали следующее разрешение: уменьшена подача воды в сам новый жилой комплекс. В «Капитане» теперь пользуются дополнительными насосами для подкачки воды, но следующее крупное строительство на этой улице может заново обрушить существующее хлипкое равновесие.

Александр Овсянкин, архитектор

Я не отношу себя к радикальным противникам строительства в центре. В Одессе хватает ветхих зданий, от сноса которых город ничего не потеряет. Но все-таки нужно же соблюдать элементарные приличия и следовать какой-то градостроительной логике. На мой взгляд, все это отсутствовало у тех, кто возводил ЖК «Наследие Дерибаса», который располагается по адресу Военный спуск, 13, на углу улицы Гаванная. В доме будет 400 квартир, и абсолютно очевидно, что это означает, минимум, 400 дополнительных автомобилей в центре города. Им всем будет нужна стоянка, и даже подземный паркинг не обеспечит эту потребность. Кроме того, те, кто в состоянии приобретать недвижимость в центре Одессы обладают и другими потребностями. В большинстве квартир будет по 1-2 ребенка, но что вы слышали о постройке новых детсадов или поликлиник? Какая будет очередь в школьные и дошкольные учреждения?

 

Перегрев инфраструктуры

 

Безусловно, многоэтажки, построенные в советское время многократно подвергались уничижительной критике. Низкие потолки, маленькие комнаты, тесные балконы и мрачные, монотонные фасады резко контрастируют с великолепной европейской архитектурой, которую все еще можно увидеть на Дерибасовской, Пушкинской или Екатерининской улицах. Тем не менее новые микрорайоны возводились в соответствии с единым, заранее принятым градостроительным планом и нормами, которые предусматривали, помимо многоквартирных домов, строительство и адекватное количество инфраструктурных объектов. В первую очередь – дорог, а также образовательных и медицинских учреждений, парковых зон, межквартальных проездов, достаточного озеленения. Проектные организации ориентируются на законодательно определенные стандарты – ДБН (Державні Будівельні Норми), а точнее - на ДБН 360-92, которыми предусматриваются все те же объекты инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания людей, – как в новостроях, так и в уже существующих домах. Однако слишком часто чиновники находят обходные пути, в очередной раз нагружая существующие мощности и не создавая никаких дополнительных объектов для улучшения городского пространства.

 

 

Наталья Петропавловская, активист

В районе улицы Говорова, где я сейчас живу, за последние годы были построены более десяти многоэтажек на несколько тысяч квартир. В итоге в детских садах здесь по 40 человек в группах, при норме на одну воспитательницу – до 25 детей. Примерно такая же перегрузка и в школах с поликлиниками. Удивляться тут нечему. Если в район между Говорова и Сегедской, который был ранее застроен преимущественно «хрущевками», добавить 15-20-этажные дома, то последствия будут предсказуемыми. Кроме того, все прилегающие улицы перегружены автомобилями и в часы пик тут постоянные пробки.

Николай Чепелев, архитектор

Казалось бы, когда речь идет о точечной застройке центра города – логику инвестора можно если не оправдать, то понять. Ему подчас просто невозможно самостоятельно достроить инфраструктурные элементы – расширить дороги или усилить коммуникации. Потому он попросту полагается на то, что эти возросшие нагрузки лягут на существующие мощности. Иначе могло бы обстоять дело в новых жилмассивах, которые строятся на окраинах города. Но если взять, например, новый микрорайон «Радужный» построенный около пересечения Пр. Небесной сотни и ул. Левитана, то позитивные отличия найти совсем непросто. «Радужный», хотя и формально находится за чертой города, но эксплуатирует все те же дороги и коммунальные сети, что и жители остального «Таирово». Жилмассив занимает около 20 Га, в многоэтажках на его территории расположено более 3000 квартир, но где же инфраструктура для этих жителей? Дорога к «Радужному» есть, но в часы пик она перегружена транспортом. Автомобили по узкой колее выезжают на довольно сложную развязку Левитана и Небесной сотни, что еще больше усиливает заторы на этом участке. Пространство между высотками в микрорайоне, практически полностью занято припаркованными машинами. Но ни школ, ни парка, ни детсада или поликлиники здесь не появилось.

 

Ничего личного

 

Украина, к сожалению, занимает одно из ведущих мест в рейтингах уровня коррупции. Многие зарубежные, да и большинство отечественных предпринимателей отмечали, что любая деятельность, связанная со строительством требует очень большого количества согласовательных документов, значительную часть из которых возможно получить только посредством подкупа чиновников.

 

 

Александр Овсянкин, архитектор

Проблема в том, что многие приходят в органы, контролирующие градостроение, совершенно не для того, чтобы облагораживать городскую среду. Можно сказать, что госслужащий рассматривает должность, как бизнес-проект, который он может купить, развить или даже продать в последствии. Наличие или отсутствие профильного образования здесь может вообще не иметь значение. Я, например, хорошо знаю, что главный архитектор одного из районов Одессы не имел профильного образования на момент вступления в должность. Более того, я лично знаком с архитектором, которому он заплатил за подготовку дипломного проекта, так как не в состоянии был выполнить его собственными силами. Результаты такой «бизнес-стратегии» мы можем каждый день видеть на наших улицах.

 

Правовой нигилизм и пренебрежение к городу и его жителям приводят к тому, что путем хитроумных и, зачастую, нечистоплотных комбинаций одесситов продолжают лишать жизненного пространства.

 

Наталья Петропавловская, активист

Изобретательность наших чиновников в составлении сомнительных обоснований действий застройщиков довольно велика. Тем не менее можно выявить несколько основных схем. Например, когда речь идет о точечной застройке, составляется так называемый ДТП (детальный план территории), на котором обосновывается, что социальная нагрузка, создаваемая новым объектом, легко ложится на уже имеющуюся инфраструктуру. Особый вид ухищрения – это обоснование для сейсмичности. Как известно, грунты в Одессе не подразумевают строительство более 12-ти этажей. Тем не менее за определенную плату, можно заказать обоснование, что на некоторых отдельно взятых участках сейсмоустойчивость выше, чем в других точках города. Часто застройщики не то при попустительстве, не то при прямом содействии чиновников нарушают ранее взятые обязательства. То есть в ходе общественных слушаний на демонстрационных стендах может быть довольно оптимистичная картина – 10-12-этажные строения, парки, зоны отдыха, школы, поликлиники и дополнительные транспортные развязки. Постепенно же, первоначальный план корректируется – неизменно в худшую сторону. И в реальности мы не видим ни парков, ни парковок, ни стадионов, а только высоченные безликие небоскребы, напоминающие однообразные соты для пчел.

Ярослав Берендаков, журналист-расследователь

Может быть, самым дерзким примером пренебрежения к городской инфраструктуре и правам одесситов является торговый центр «Греческий», расположенный под землей по адресу пл. Греческая 1-а между ТЦ «Афина» и бывшим рестораном «Киев». Громко заявлялось, что здесь будет строиться подземный паркинг, который поможет решить транспортные проблемы центра Одессы и Греческой площади. Проект удивительно долго строился: у инвесторов то ли не было средств на реализацию, то ли менялись планы. Еще на этапе появление входной зоны я заподозрил, что благие намерения опять остаются только на бумаге. Даже без больших инженерных знаний очевидным было, что вход в подземное помещение предназначается для людей, а не для автомобилей. Так и вышло в итоге. Подземного паркинга у нас не появилось, зато вместо него – очередной торговый центр. Честно говоря, не могу не позлорадствовать по поводу того, что посещаемость этого проекта – близка к нулю. Еще один наглядный пример нечистоплотных схем – это территория бывшего пивного завода «Гамбринус» (Пр. Гагарина, 9). Здание являлось архитектурным памятником. Однако в результате серии «самовозгораний» потеряло свою культурную ценность. И, по моим сведениям, довольно скоро завод будет снесен ради возведения все тех же банальных многоэтажек.

 

Архитектура и градостроение – сложнейшие отрасли, в которых трудно ориентироваться неспециалисту. Этим охотно пользуются нечистоплотные деятели от бизнеса и власти. Результат, тем не менее, в состоянии увидеть многие. 15-20-этажные дома появляются в пределах исторических ареалов, а все, что требуется для жизнеобеспечения покупателей новых квартир вычитается из уже существующей инфраструктуры.

Одесситы пока еще довольно редко изливают гнев против очередного пренебрежения их интересами. Только вопиющие случаи, вроде строительства около «Дома-стены» или планирующегося возведения торгового центра в Горсаду, могут вывести сотни горожан на акции протеста. Лишь небольшая группа активистов исправно борется с бюрократической машиной и, увы, нередко проигрывает ей в борьбе за интересы города. Возможно, только полный инфраструктурный коллапс может привести одесситов к осознанию истинного положения вещей. Но очень хотелось бы, чтобы пробуждение наступило раньше, чем полная катастрофа.

Поделиться:

Другие материалы