Document
Может ли мэр повлиять на застройку Одессы? Спойлер: может и вот каким образом

Всё чаще Геннадий Труханов сетует на то, что и он, и весь горсовет не могут повлиять на застройку Одессы. Поэтому он переживает и просит помощи у президента. Мы решили обсудить этот вопрос с юристом Олегом Николином и, оказывается, есть у мэра и полномочия, и возможности.


Мы попросили Олега объективно и профессионально оценить заявления Геннадия Труханова насчёт застройки и невозможности на неё повлиять, и без лищней терминологии объяснить, что закон позволяет мэру, а что нет. Начнём с плохой новости. Действительно, если строительство идёт полным ходом, а многие квартиры выкуплены с котлована, то у мэра практически нет никаких шансов эту стройку остановить. Можно обращаться в прокуратуру и судиться, но к этому времени застройщик потратил уже такие суммы денег, что сдаваться не будет. А это значит, что стройка будет продолжаться – возможно темпы её замедлятся, но, скорее всего, эту битву город проиграет. Такая же ситуация с уже построенными жилыми комплексами, например, на Гагаринском плато. Даже если прокуратура докажет, что всё это строительство осуществлялось незаконным образом, застройщик скорее всего отделается штрафом и всё на этом закончится.

 

Так как же тогда должен поступать мэр? Всё достаточно просто. Он должен подключаться и переживать на самых первых этапах будущего строительства. Тогда, когда в горсовет только поступает запрос на аренду того или иного участка земли. И вот здесь у горсовета руки полностью развязаны. Но раз в мэрии утверждают, что всё не так просто, мы подготовили развёрнутый ответ юриста Олега Николина. Он вынужден был погрузиться в эти проблемы с головой и точно знает, что дело не только в политической воле, которой якобы не хватает Геннадию Труханову, но и в банальном несоблюдении законов.

В Одессе, как и в любом городе, есть Генплан, согласно которому можно и нужно решать, как следует видоизменять город. Строительство – это абсолютно естественная вещь и никто не требует относиться к городскому пространству как к музейной экспозиции – даже в музеях проводят реэкспозицию. Но все действия городских чиновников должны быть направлены на сохранение исторического ареала, а не на его уничтожение. Под уничтожением подразумевается строительство высотных зданий в историческом центре города, охраняемой прибрежной зоне, на склонах. Кроме того, изначально должны быть представлены объективные доводы городских спецслужб по поводу безопасности того или иного жилого комплекса. Как, например, не произошло в случае с «Радужным». Только сейчас пожарные заговорили, что все жилые дома построены с нарушениями противопожарной безопасности. Но ведь это было понятно и раньше, ещё только при проектировании, разве нет?

 

В большинстве случаев горожане замечают стройку только после того, как начинается процесс вырубки деревьев или возведения заборов. И это в принципе нормальное явление – одесситы передали свои полномочия мэру и депутатам горсовета, а потому не обязаны отслеживать происходящее в городе. Но в реальности все эти действия являются обычно уже предпоследним этапом строительства. Если говорить простым языком, то вот что происходило до этого момента.

 

Депутаты Одесского горсовета рассмотрели просьбу той или иной компании и уточнили с какой целью ей необходим участок земли, после чего отдали его в аренду.

 

Дальше департамент архитектуры по заявлению застройщика выдал градостроительные условия и ограничения на проектирование согласно действующей документации - это генплан или зонинг.

 

Потом по заказу застройщика проектная организация подготовила проект объекта, его показали экспертной комиссии (частной или государственной) и получили положительную оценку. 

 

После этого проект показали сотрудникам Одесского ГАСКа, которые изучили его и дали разрешение на строительство. 

 

Пройти все эти этапы дело не одного дня. И каждый раз есть возможность отказать застройщику и запретить неподходящее Одессе строительство.

Когда застройщик просит у мэрии землю в аренду, он объясняет для чего ему нужна эта земля. В большинстве случаев в графе «целевое использование земли» пишут «для эксплуатации уже находящихся на территории строений». Так, к примеру, компания «Варда-плюс» изначально заявила о намерении использовать арендованную у города землю на Французском бульваре 1/5 с целью обслуживать существующий уже яхт-клуб и под это был составлен договор. Но почему-то земли им понадобилось 6800 квадратных метров. То есть для хозяйственных нужд – условного туалета, раздевалок, кафе – они запросили земли в десять раз больше, чем занимает сам яхт клуб. То есть после такого запроса депутаты вместе с мэром могли предложить «Варде-плюс» условные 500 квадратных метров и закрыть тему. Компания бы просто отказалась от такого предложения, ведь что там построишь.

Вот он, элементарный ответ на вопрос, а что может сделать мэр. Не дать то, что хочет застройщик, а предложить свой вариант, вариант в интересах одесситов. И всё.

 

Или, например, городские чиновники ссылаются на то, что не существует проекта землеустройства по установлению прибрежной защитной линии, поэтому границы сложно определить. Но ещё в апреле 2019 года Верховный суд постановил: существование прибрежных защитных линий обозначенной ширины предусмотрено нормами закона (статья 60 земельного кодекса Украины). То есть отсутствие проекта землеустройства не означает отсутствие защитной линии, так как её размеры установлены законом.   

Но иногда компании не скрывают, что целевое использовании земли – это строительство многоквартирных домов. Такова ситуация с застройкой Гагаринского плато. В этом случае, как, впрочем, и в предыдущем, мэр может ещё и официально поднять арендную плату для застройщика. И если никто не захочет платить, желая при этом вести настоящую стройку в рекреационных зонах, то в принципе Одесса не потеряет, а только выиграет. Уже давно речь идёт о том, что жилья в городе больше, чем жителей. А по поводу арендной платы. В 2017 году Труханов отдал компании «Мегалайн» в аренду 14 800 квадратных метров земли на Гагаринском плато. Целевое назначение – строительство многоквартирных домов. По составленному договору арендная плата городу за использование дорогой земли в прибрежной зоне и строительство жилых высоток на ней была назначена в размере 778 тысяч гривен или чуть больше 30 тысяч долларов в год. То есть за аренду одного квадратного метра застройщик платит городу примерно 4 гривны 40 копеек в месяц. Четыре гривны и сорок копеек за квадратный метр. В месяц. А что мешало мэру и всем депутатам объединиться, просчитать и сказать, что земля здесь дорогая, а потому за аренду придётся платить, предположим, 4000 гривен за квадратный метр?

Это то, что вправе сделать мэр. И это уже две возможности для него не допустить хаотичную застройку. Но и это ещё не все. Даже, если допустить, что по каким-то причинам горсовет отдал землю в аренду и застройщик получил положительную оценку у частной экспертной комиссии, после этого проект рассматривает Одесский ГАСК. Это управление архитектурно-строительного контроля Одесского горсовета. Именно его сотрудники получают на руки проект строительства и начинают рассматривать, что же предлагает застройщик. И тут снова нам в помощь ситуация с «Вардой-плюс» и яхт-клубом. Ответственный за выдачу разрешения сотрудник ГАСКа видит, что почему-то для эксплуатации яхт-клуба застройщик собирается построить трёхэтажное здание с бассейном на крыше, 10-этажный жилой корпус и ряд таунхаус-коттеджей с отдельными выходами на пляж. Он видит этот проект, видит, что это не то, о чём шла речь изначально, и не выдаёт разрешительные документы на строительство. Всё.

 

Всё тоже самое касается пункта «берегоукрепительные работы». Если первоначально так называемый инвестор берётся за укрепление склонов, то здание там появиться не должно. И представитель ГАСКа может в любой момент прийти на место работ с целью контроля выполнения обозначенных работ. А работу ГАСКа может проверить центральный орган – ГАСИ. И если что-то идёт не так, то дело за прокуратурой – провести расследование и разорвать контракт. Закон говорит о существовании прибрежно-защитной зоны и невозможности строительства на таких участках, соответственно в силах городской власти отказать застройщику.

Но этого не происходит. Зато всё чаще Геннадий Труханов говорит о том, что всё было отдано в аренду ещё до него. В случае, если на этих участках ещё ничего не построено, можно тоже подключать прокуратуру. Если доказано, что планы арендатора противоречат закону, можно разрывать договор. Так что и это не такая уж и проблема.

 

Что касается строительных работ в историческом центре города. Невооружённым глазом видно, что новые дома возвышаются над старыми зданиями и разрушают общий облик Одессы. И в силах мэра официально понизить высотность потенциальных новостроев. Именно он формирует путь развития города, для этого ему не нужна политическая воля Киева. Ему нужно только желание соблюдать закон.

 

И подведём итог. Сохранять Одессу должен и может мэр. Это его работа. Помогать ему в этом должны депутаты. Для этого они и сидят в горсовете.

P.S. По поводу моратория. Геннадий Труханов обратился за помощью в Киев, чтобы городская власть получила право накладывать мораторий на незаконное строительство. В этом есть определённый смысл - правильный мораторий позволил бы быстро остановить незаконное строительство. Но этого мало. И результат будет только в том случае, если параллельно во благо одесситов будет работать городская власть и прокуратура. В ином случае смысла в этом нет. И мэру достаточно быть внимательным к тому, что предлагают застройщики и реагировать на первом этапе, а не дожидаться, когда строительство наберёт обороты.